Inicio / Informe urbanístico de fincas, parcelas y solares / MADRID · CONSULTA URBANÍSTICA PREVIA
Antes de comprar, reformar o proyectar en una finca de la Comunidad de Madrid, te conseguimos la información urbanística oficial del ayuntamiento: elegimos contigo la vía adecuada (cédula urbanística, consulta o informe de viabilidad), preparamos la solicitud con la parcela bien identificada, la presentamos con tu representación y te explicamos la respuesta en lenguaje claro para que decidas con seguridad.
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Cuéntanos tu idea: construir una vivienda, ampliar la que tienes, abrir una actividad en un local, segregar el terreno o simplemente saber qué compras. Según el objetivo cambia la pregunta y también el trámite. Preguntar solo si la finca es urbana suele dejar sin resolver lo que de verdad condiciona la decisión: usos admitidos, edificabilidad, alturas, protecciones o planeamiento en tramitación.
Con la referencia catastral, la dirección y una descripción sencilla de lo que quieres hacer, nuestro equipo redacta una petición concreta y te propone la vía más útil. Si el ayuntamiento necesita planos o documentación técnica para contestar con detalle, te lo decimos antes de encargar nada. Puedes ver el alcance general de la solicitud de información urbanística de una finca.
El Ayuntamiento de Madrid regula en su Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas varias formas de pedir información. La consulta urbanística común (artículo 13) responde a cuestiones puntuales: situación urbanística de una parcela, inmueble o local, actuaciones permitidas y procedimiento aplicable; la ordenanza fija un plazo de contestación de quince días y la sede indica que se resuelve con un informe técnico.
La cédula urbanística (artículo 14) es el documento que acredita el régimen y las circunstancias urbanísticas de una finca, parcela o solar. La consulta urbanística especial (artículo 15) sirve para resolver una duda concreta al aplicar la norma a una actuación, acompañada de una o varias propuestas. Y el informe de viabilidad urbanística (artículo 12) adelanta si una obra o actividad cumple los requisitos esenciales. Todas llevan asociada la tasa por prestación de servicios urbanísticos, que se paga aparte.
En la ciudad de Madrid la cédula se pide en línea, a través del Sistema de Licencias Municipales (SLIM), con identificación y firma electrónica. La finca se identifica con los 18 primeros dígitos de su referencia catastral, y la ficha municipal pide un plano ampliado a escala 1:500 o 1:1000 sobre la Cartografía Digital de Madrid, descargable en el Geoportal del Ayuntamiento, con la parcela delimitada.
La tasa por prestación de servicios urbanísticos se autoliquida en un trámite aparte del Portal del Contribuyente y el justificante se aporta después al expediente. Nosotros nos ocupamos de ese orden para que la solicitud no se quede parada por un papel. La ordenanza fija un plazo de emisión de un mes desde la presentación.
Lo que obtienes es información con fecha: según el artículo 14 de la ordenanza, la cédula incluye también las alteraciones de planeamiento en tramitación que puedan afectar a la finca, se refiere al momento en que se expide y mantiene su vigencia mientras no cambie el planeamiento ni la situación de la finca. Es un documento informativo: no altera los derechos ni las obligaciones de la propiedad.
Si ya tienes un proyecto concreto en Madrid capital (una obra de nueva planta, una ampliación, obras y usos en un edificio existente o una actividad), el informe de viabilidad urbanística puede ser más útil que la cédula. Se acompaña del proyecto básico o de la documentación sobre los requisitos esenciales y del formulario municipal que corresponda.
Su valor es claro: según la ordenanza, junto con la documentación del posterior procedimiento de licencia o declaración responsable, produce efectos vinculantes si la normativa aplicable es la misma y la actuación no cambia. El ayuntamiento dispone de un mes para emitirlo, ampliable cuando hacen falta otros dictámenes, por ejemplo de la comisión de protección del patrimonio. La parte técnica la prepara un arquitecto o aparejador; nosotros coordinamos y presentamos.
Fuera de la capital, la Comunidad de Madrid publica en su Visor SIT el planeamiento urbanístico vigente aprobado definitivamente de los 179 municipios, con búsqueda por dirección, referencia catastral o parcela. Es un buen punto de partida para situar la finca, pero la propia Comunidad advierte que esa información es orientativa, carece de valor legal y no sustituye a los instrumentos de planeamiento aprobados.
Por eso, cuando la decisión importa (una compra, un proyecto, una segregación), pedimos la información al ayuntamiento donde está la finca. El punto de información de urbanismo de la Comunidad indica que lo que muestra el visor debe confirmarse con el ayuntamiento mediante la cédula urbanística. Si ya tienes una cédula o una respuesta anterior, aunque la pidiera el vendedor, envíanosla: revisamos a qué finca, uso y fecha se refiere.
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid reconoce, entre los efectos de los planes urbanísticos, la publicidad de su contenido: cualquier persona tiene derecho a consultarlos y a obtener certificaciones o cédulas urbanísticas sobre ellos (artículo 64). Es la base para pedir la información a cualquier ayuntamiento de la provincia, de Alcalá de Henares a Aranjuez o Collado Villalba.
La misma ley permite, antes de presentar una declaración responsable, comprobar la viabilidad urbanística de la actuación mediante una consulta urbanística (artículo 157.3). Es útil cuando quieres hacer una obra menor, un vallado o un cambio de uso dentro del edificio y prefieres tener la respuesta municipal antes de invertir.
Cada ayuntamiento decide el formato: unos lo llaman cédula, otros informe o certificado urbanístico, y cada uno tiene su modelo y su tasa en la ordenanza fiscal. Comprobamos en la sede del municipio donde está tu finca cuál corresponde y te lo explicamos antes de presentar.
Muchas dudas urbanísticas se resuelven mirando lo que ya se tramitó. En Madrid capital, la consulta en línea CONEX permite ver los datos básicos de la mayoría de licencias, declaraciones responsables y comunicaciones previas y, en expedientes resueltos, documentos principales como la licencia o los planos, normalmente de expedientes iniciados desde el año 2000.
Si el expediente es antiguo o no muestra lo que necesitas, el Ayuntamiento tiene una solicitud de consulta de expedientes urbanísticos archivados: se indica la dirección exacta y, si hay documentación disponible, se comunica cómo acceder a ella; las copias requieren pagar la tasa correspondiente. Lo incorporamos al estudio cuando ayuda a entender la situación de la finca.
Preparamos la petición, la presentamos con la representación necesaria y hacemos el seguimiento acordado hasta que llega la respuesta. El presupuesto te lo damos por escrito antes de empezar, con lo que incluye y qué pasa si el ayuntamiento pide más documentación. La información la emite el ayuntamiento, no nosotros, y no sustituye a la licencia o declaración responsable que necesite después la obra.
Si la consulta forma parte de una compra, dinos si hay señal entregada y cuándo está prevista la firma, para ordenar los pasos. Puede combinarse con la revisión antes de comprar un terreno en Madrid o con la calificación urbanística de una finca en Madrid, y el directorio de fincas y parcelas de Madrid reúne el resto de trámites.
¿El informe me permite empezar las obras?
No. La información urbanística te dice qué régimen tiene la finca y qué se puede plantear. Para ejecutar la obra hace falta el título que corresponda: licencia o declaración responsable. La ordenanza de Madrid lo recuerda expresamente para la consulta común y el informe de viabilidad.
¿Pedís vosotros la cédula al ayuntamiento?
Sí: preparamos la solicitud y la presentamos con tu representación acreditada. En Madrid capital se tramita en línea, con identificación y firma electrónica. La expedición y el contenido de la cédula corresponden al ayuntamiento.
¿Sirve el plano del anuncio inmobiliario?
Ayuda a entender lo que quieres hacer, pero la finca se identifica por su ubicación y su referencia catastral. En la cédula de Madrid capital, además, se pide un plano a escala 1:500 o 1:1000 sobre la cartografía digital municipal con la parcela delimitada; lo preparamos contigo.
¿Qué diferencia hay entre la cédula y la consulta urbanística común en Madrid?
La cédula acredita el régimen urbanístico de la finca en el momento en que se expide. La consulta común contesta preguntas puntuales: usos permitidos, procedimiento para una obra, normativa aplicable. Te decimos cuál responde mejor a tu caso.
¿Cuánto cuesta vuestra gestión?
Te damos el presupuesto por escrito antes de empezar. Si no está claro qué trámite necesitas, el primer paso es el estudio de la finca por 179 €, que se descuenta si después nos encargas el trámite. La tasa municipal va aparte.
¿Puedo mirar yo el planeamiento en internet?
Sí: la Comunidad de Madrid tiene el Visor SIT para los municipios de la región y el Ayuntamiento de Madrid su visor urbanístico en el Geoportal. Son orientativos y no tienen valor legal, así que para decidir conviene la respuesta oficial del ayuntamiento.
¿Sirve para una finca rústica?
Sí. La información urbanística puede pedirse sobre fincas y parcelas de todo el término municipal, no solo sobre solares urbanos. En suelo rústico la pregunta suele ser qué usos y construcciones se admiten; la planteamos con ese enfoque.
¿La respuesta del ayuntamiento es vinculante?
Depende de la vía. En Madrid capital, la consulta común no exime de obtener la licencia y la cédula es informativa; el informe de viabilidad sí produce efectos vinculantes en las condiciones que fija la ordenanza. Te lo explicamos al elegir el trámite.
Dinos el municipio de Madrid, la dirección o referencia catastral y qué necesitas saber antes de comprar o proyectar. Te proponemos la consulta que responde a esa decisión.
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Fuentes oficiales consultadas el 31 de octubre de 2026. El alcance concreto se determina según la documentación, la ubicación y el expediente.
Ayuntamiento de Madrid · Cédula urbanística ↗
BOE · Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid ↗
Comunidad de Madrid · Sistema de Información Territorial (Visor SIT) ↗
620 00 11 66 · info@legalizatufinca.es
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