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La finca es tuya, pero en el Registro sigue a nombre de alguien de quien no la compraste: hubo ventas en documento privado, herencias sin escriturar o cambios que nunca se inscribieron. Eso es un tracto sucesivo interrumpido. Revisamos la cadena de titulares, reunimos los documentos y coordinamos con el notario el expediente para inscribirla a tu nombre.
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Empezamos por la nota simple: quién es el último titular inscrito y desde cuándo. Después ordenamos cómo llegó la finca hasta ti: compras en documento privado, herencias, repartos entre hermanos. Cada salto que no se inscribió es un eslabón que hay que justificar con documentos o explicar en el expediente.
Los contratos privados, recibos antiguos, testamentos, declaraciones de herederos y pagos de impuestos o de IBI ayudan mucho. Si tienes un contrato privado con el titular, quizá baste con elevarlo a escritura pública.
La Ley Hipotecaria (artículo 208) aclara que no hay interrupción cuando adquiriste directamente del titular inscrito o de sus herederos: en ese caso basta con formalizar y presentar el documento de esa adquisición. El expediente de reanudación es para cuando entre el titular inscrito y tú hay transmisiones intermedias sin inscribir.
El expediente se tramita ante notario. Hay que citar al titular que figura en el Registro o, si ha fallecido, a sus herederos, además de a otros interesados, y aportar los documentos que justifiquen las adquisiciones intermedias. Si hay oposición, el notario no puede seguir y queda la vía judicial.
Nota simple y certificación de dominio y cargas, certificación catastral, tus títulos y los de los titulares intermedios, certificados de defunción y de últimas voluntades cuando haya herencias, y datos de los colindantes. Si no sabes bien qué finca registral es la tuya, empezamos por la nota simple y la búsqueda en el Registro.
No confundas este expediente con la inmatriculación: si la finca nunca estuvo inscrita, lo que procede es inmatricularla. Y si lo que pasa es que nunca hubo escritura, mira fincas sin escritura ni Registro.
Preparamos el expediente documental, localizamos a los herederos o interesados que haya que citar, coordinamos con el notario y presentamos la escritura resultante en el Registro. Te entregamos un resumen de la cadena de titularidad antes de empezar el expediente, para que sepas qué falta.
Notaría, Registro, edictos y los impuestos de las transmisiones que no se liquidaron en su día se presupuestan aparte. Algunas transmisiones antiguas pueden estar prescritas a efectos fiscales y otras no; lo revisamos antes para que no haya sorpresas.
Mientras la finca no esté a tu nombre en el Registro, venderla, hipotecarla, segregarla o heredarla es más difícil y más caro, porque cada operación arrastra el problema. Con el paso del tiempo, además, aumentan los herederos a localizar.
Si estás pensando en vender, empieza por aquí y sigue con preparar la finca para la venta. Si la superficie tampoco coincide, se puede valorar a la vez el exceso de cabida.
¿Necesito localizar a todos los herederos del titular antiguo?
Hay que citarlos en el expediente. Si no se les localiza, la ley prevé la notificación por edictos, pero cuanto mejor se identifique a los interesados, más seguro es el procedimiento.
¿Y si alguien se opone?
Si un interesado se opone, el notario da por concluido el expediente y queda la vía judicial. Lo valoramos antes de empezar, con los documentos que haya.
¿Cuánto cuesta en total?
Nuestros honorarios están cerrados por fases; notario, Registro, edictos e impuestos dependen de cada caso y te los adelantamos en el presupuesto antes de empezar.
Envíanos la nota simple y cuéntanos cómo llegó la finca hasta ti. Te diremos si hay tracto interrumpido y qué camino proponemos.
Consultar sobre el tracto sucesivo
Fuentes oficiales consultadas el 11 de octubre de 2026. El alcance concreto se determina según la documentación, la ubicación y el expediente.
BOE · Ley Hipotecaria, artículo 208 ↗
BOE · Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro ↗
620 00 11 66 · info@legalizatufinca.es
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