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La finca mide más de lo que figura en la escritura y en el Registro, y quieres venderla, hipotecarla o heredarla con la superficie correcta. Revisamos qué dicen el título, Catastro y la realidad, y coordinamos la medición y el procedimiento que corresponda. Si la diferencia esconde una compra de terreno no documentada, no es un exceso de cabida y lo diremos.
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La escritura, el Registro de la Propiedad y Catastro suelen describir la finca con datos distintos, sobre todo en fincas antiguas medidas «a ojo» o en fanegas. Empezamos pidiendo la nota simple y la certificación catastral y comparándolas con tu título. Así sabemos si la diferencia está en la superficie, en los linderos o en ambos, y quién figura como colindante.
Un exceso de cabida solo puede corregirse si los metros de más siempre fueron de la finca y estaban mal medidos. Si, en cambio, se compró una franja al vecino o se ocupó un camino, hace falta otro título. Por eso preguntamos por la historia de la finca antes de proponer nada; puedes ver más en por qué no coinciden Catastro, Registro y escritura.
La Ley Hipotecaria (artículo 201) permite rectificar la superficie inscrita mediante un expediente ante notario, con citación de los colindantes. Para diferencias pequeñas hay vías más sencillas: hasta el diez por ciento de la cabida inscrita, acreditada con certificación catastral que coincida plenamente con la finca, o hasta el cinco por ciento en los demás casos, siempre que el registrador no tenga dudas fundadas.
Si lo que se necesita es incorporar al Registro la representación gráfica de la finca, el artículo 199 prevé un procedimiento ante el propio registrador con notificación a los colindantes. Cuando Catastro no refleja bien la parcela, hace falta una representación gráfica alternativa con informe de validación gráfica.
Casi siempre hace falta que un técnico mida la finca y prepare su representación georreferenciada. Te proponemos el levantamiento topográfico con presupuesto previo y te pedimos los datos que tengas de los vecinos, porque el notario o el registrador tendrán que notificarles.
Si algún colindante se opone, el expediente puede no terminar y habría que acudir a otra vía. No prometemos el resultado: preparamos el expediente para que la oposición, si la hay, se base en hechos y no en un error de los papeles.
Ordenamos la documentación, pedimos notas y certificaciones, coordinamos al topógrafo y al notario y presentamos lo necesario en el Registro y, si procede, en Catastro. Recibirás un resumen del caso y una propuesta por fases antes de empezar.
Los honorarios del técnico, el notario y el Registro, y los impuestos que correspondan, van aparte y se presupuestan antes. Nosotros somos la gestoría que lo coordina todo y te mantiene informado; no sustituimos la decisión del notario ni la calificación del registrador.
Lo ideal es resolverlo antes de vender, hipotecar, segregar o repartir una herencia: el comprador o el banco suelen pedir que la finca inscrita coincida con la real. Si la vas a vender, mira también preparar la finca para vender.
Si la diferencia es de linderos y no de metros, o el problema es solo catastral, puede bastar con corregir los linderos en Catastro. Lo vemos en la revisión inicial para no abrir un expediente notarial que no hace falta.
¿Cuánto se tarda en inscribir un exceso de cabida?
Depende de la vía, de la medición y de las notificaciones a los colindantes. No damos plazos cerrados: te explicamos las fases y el seguimiento que incluye el encargo.
¿Pago impuestos por los metros de más?
La rectificación de una superficie mal medida no es una compra, pero el notario y la oficina tributaria de tu comunidad pueden pedir documentación. Revisamos antes qué costes de terceros habrá para que figuren en el presupuesto.
¿Sirve si la finca no está inscrita en el Registro?
No. Si la finca nunca se inscribió, lo que procede es inmatricularla, y la superficie se fija en ese mismo expediente.
Cuéntanos cuánto dice el Registro y cuánto mide la finca. Con la nota simple, la referencia catastral y el municipio te proponemos la revisión y su presupuesto.
Consultar sobre el exceso de cabida
Fuentes oficiales consultadas el 11 de octubre de 2026. El alcance concreto se determina según la documentación, la ubicación y el expediente.
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